미국, 일본등 선진국 가구의 자산별 보유비율에서 부동산이 차지하는


비율이 30%내외에 불과하나 우리나라는 약80%가 부동산

자산으로 그만큼 부동산자산은 우리의 삶과 밀접하다 할 것입니다.

이러한 부동산의 취득, 보유, 양도과정에서 생기는 세금에 대하여 알아보겠습니다.

단계별 부동산관련 세금을 요약하면 다음과 같습니다.

부동산의 취득이란 매매, 신축, 교환, 상속 및 증여 등의 방법에 의하여 대가를 지급하거나 대가없이

부동산을 취득하는 것을 말합니다.

○ 취득세

- 부동산을 취득한 날로부터 30일 이내에 해당 지방자체단체에 취득세를 신고납부 하여야 합니다.

○ 등록세

- 취득한 부동산의 소유권 이전등기를 하기전에 지방자치단체에 납부하고, 등기 신청 시 등록세

「영수필 확인서」를 첨부하여 제출합니다.

* 취득세의 10%를 농어촌특별세로, 등록세의 20%를 지방교육세로 함께 납부

* 2006년 9월 정기국회에서 취득세, 등록세를 합하여 2%로 개정예정 (개인 및 법인거래)

☞ 부동산 취득등에 소요된 자금출처조사

- 연소자, 부녀자등의 명의로 소유권 이전등기를 하는 경우에는 증여세 문제를 생각해 보아야 함

- 취득자금소명된 것으로 보는 경우

· 취득자금이 10억원 미만인 경우 : 80% 이상 소명시

· 취득자금이 10억원 이상인 경우 : 미소명자금 2억 미만시

- 자금출처조사 배제

○ 종합부동산세

- 종합부동산세는 일정금액이상의 부동산 보유자에게 부과되는 세금으로 1차로 지방자치단체에서

재산세(0.15·0.5%)를 부과하고

2차적으로 국세청에서 세대별, 인별로 전국의 소유 부동산 가액이 기준으로 초과하는 자를 대상으로

0.6·4% 세율로 과세합니다.

- 과세대상 및 기준금액

· 매년 6월1일 소유 부동산 기준으로 매년 12월1일부터 12월15일까지 주소지 관할세무서에 자진 신고납부

하여야 합니다.

○ 재산세

- 매년 6월1일 현재 토지와 건물등을 사실상 보유한자에 대하여 부과됩니다. (지방교육세, 공동시설세,

도시계획세를 함께 납부)

- 납부기한

· 7.16～7.31 : 건물분 재산세, 주택분 재산세 1/2

· 9.16～9.30 : 토지분 재산세, 주택분 재산세 1/2

○ 주택임대관련 소득 (종합소득세)

- 2006년 귀속부터는 2주택이상 소유자 또는 고가주택(기준시가 6억원초과) 1주택 소유자가 주택임대로

받는 월세에 대하여 소득세가 과세됩니다.

- 주택보유는 부부합산으로 계산합니다.

* 전세보증금만 받고 월세가 없는 경우 비과세입니다.

3. 처분시 과세되는 세금

토지나 건물 등 부동산을 팔 때에는 세금문제를 먼저 생각해 보아야 생활설계에 도움이 되며 나중에 세금

때문에 당황하는 일 없게 됩니다.

○ 양도소득세

- 부동산을 양도하면 일반적으로 양도소득세가 과세되는데, 조세 정책적으로 양도소득세를 비과세

하거나 감면하는 경우가 있으므로 비과세 및 감면요건을 알아두고 그 요건을 맞추어 양도를 하면

절세를 할 수도 있습니다.

- 양도소득세 신고

· 양도소득세는 국세청 인터넷상(www.nts.go.kr)에 접속하여 「양도소득세 자동계산서비스」로

신고서를 작성하여 첨부서류와 함께 세무서에 제출하여야 하며, 세무대리인의 조력을 받아 신고

할 수도 있습니다.

☞ 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세

- 1주택을 3년이상 보유시 (서울, 과천, 신도시지역등 3년 보유 2년거주)

- 다만 취학, 요양. 근무형편상 세대원 모두가 다른 시, 군으로 이사한때는 1년이상 거주한 경우에는 3년

미만이라도 비과세

- 미등기전매, 실지 양도 가액이 6억원 초과시에는 1주택이라도 과세

☞ 일시적 1세대 2주택 비과세

- 이사가기 위해 새집을 사고 1년내 종전 집을 팔 때

- 60세(여 55세)이상의 직계존속을 모시기 위해 세대를 합칠때 2년이내 먼저 양도하는 주택

- 각각1주택을 소유한 남녀가 혼인시 2년이내 먼저 양도하는 주택

- 상속받아 2주택이 된 경우에는 선순위 상속주택에 해당되면 일반주택을 먼저 팔때에는 비과세되나

상속주택을 먼저 팔 때에는 양도소득세 과세됩니다.

☞ 기타 비과세 사항

- 재개발(재건축) 조합원이 취득한 아파트를 팔 때에는 종전주택보유기간부터 통산하여 보유기간을

계산합니다.

☞ 1세대 3주택 양도소득세는 중과세 됩니다 (광역시외 지역은 기준시가 3억이상인 경우)

- 실지 거래 가액으로 양도소득세를 계산하며, 60%의 높은 세율을 적용합니다.

* 내년부터는 1세대 2주택도 양도소득세 중과세

- 광역시는 기준시가1억이상, 기타지역은 3억이상인 경우

4. 양도소득세 절세방안

☞ 이혼위자료로 부동산을 주는 경우

- 에는 등기원인을 “재산분할청구에 의한 소유권이전”으로 하면 양도소득세 및 증여세를 부담하지 않고

이전 가능합니다. (단 재산분할청구권은 혼인 후 형성된 재산만 적용)

- 이혼위자료지급을 등기원인으로 하더라도 1세대의 비과세 요건을 갖춘 주택을 혼인위자료로 주는

경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

☞ 상가겸용주택을 신축하는 경우

- 주택부분을 조금 더 크게 하면 전체를 주택으로 인정받습니다.

☞ 공부상 주택으로 등재되어 있으나 사실상 폐가인 경우(농가주택 등)

- 멸실하고 공부를 정리해 놓는 것이 좋습니다.

☞ 재개발(재건축)기간중에 취득한 주택을 양도하는 경우

- 1주택을 소유한 세대가 그 주택에 대한 재개발 시행으로 그 사업기간 중 다른 주택을 취득하여

거주하다가 재개발된 주택으로 이사하게 되어 다른 주택을 양도하는 경우에는 3년미만 보유라도,

- 다른 주택을 취득하고 1년 이상 거주하고, 재개발주택 완공 후 1년 이내 다른 주택을 양도하고,

완공후 1년 이내 세대전원이 재개발주택으로 이사하고 1년 이상 거주 시에는 비과세 됩니다.

☞ 2년미만 보유 부동산을 팔 경우

- 양도시기를 조절하면 세금을 줄일수 있습니다.

- 보유기간 2년 미만 : 40% 세율적용

- 보유기간 1년 미만 : 50% 세율적용

☞ 부동산 실거래가를 거짓으로 신고하면

- 가산세, 과태로는 추가부담은 물론, 실거래가를 낮게 써준 양수자산을 양도시 실지양도차익에 비해

훨씬 많은 세금을 부담 할 수 있습니다.